Документ на право собственности _________________________________________
Количество голосов, принадлежащих присутствующим на настоящем Общем собрании Собственникам многоквартирного дома, составляет _______% от общего числа голосов домовладельцев.
В соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса РФ кворум для решения поставленного на повестку дня вопроса имеется.
Поступило предложение Председателем собрания выбрать Собственника помещения __________________________________________________________________,
Секретарем собрания выбрать Собственника помещения _____________________.
Для подсчета бюллетеней (голосов) Собственников создать Счетную комиссию.
Примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма)
Приложение N 3
к Методическим рекомендациям
по порядку организации
и проведению общих собраний
собственников помещений
в многоквартирных домах,
и жилищно-коммунального хозяйства
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ПРОТОКОЛА
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ
ДОМЕ (ОЧНАЯ ФОРМА)
Протокол N _______
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____________________________________ (наименование муниципального образования), ул. _____________, д. ___, проводимого в форме общего собрания в очной форме "__" ___________________ 20__ г.
Инициатор проведения общего собрания собственников помещений:
(наименование юридического лица, инициатора общего собрания или Ф.И.О. членов инициативной группы, ___________________________________________________________
N их жилых помещений)
Форма проведения общего собрания - очная.
Время проведения _______________________.
Место проведения _______________________.
Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме - ________ голосов <*>.
Общая площадь многоквартирного дома - ________.
Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности граждан, - ____.
Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности юридических
лиц, - _________.
Площадь многоквартирного дома, находящаяся в государственной
(муниципальной) собственности, - _________.
Присутствовали:
Собственники (представители собственников) жилых помещений:
_________________________________________________________________________________(Ф.И.О. собственника жилого помещения, официальное наименование юридического лица)
_________________________________________________________________________________ (указывается документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение и его реквизиты)
________________________________________________________________________________Ф.И.О. собственника нежилого помещения, официальное наименование юридического лица)
_________________________________________________________________________________ (указывается документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение и его реквизиты)
Итого:
Собственники (представители собственников) жилых помещений - _______________ голосов
(приводится решение общего собрания по вопросу, поставленному
на голосование, если решение по этому вопросу принято)
Приложения:
1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме (представителей собственников) на ____ листах.
2. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений на ____ листах.
3. Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на ____ листах.
4. Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании.
5. Доверенности представителей собственников помещений в количестве _____ штук.
К протоколу также должны прилагаться материалы по вопросам, поставленным на голосование (например, договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями).
Председатель общего собрания ________________________/ Ф.И.О. /
(подпись)
Секретарь общего собрания ___________________________/ Ф.И.О. /
(подпись)
Члены счетной комиссии: ____________________________/ Ф.И.О. / <**>
(подпись)
<*> В соответствии с ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
<**> В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, таким образом, общим собранием собственников может быть принято решение о подписании соответствующего протокола не только председателем общего собрания, секретарем общего собрания и членами счетной комиссии, но и собственниками помещений в многоквартирном доме.
«Как правильно провести общее собрание собственников в очной и заочной форме голосования»
Мне нравится 0
Созданная Василием тема – наверное, одна из самых важных тем данного форума. На самом деле не все знают как правильно провести собрание, не знают самой процедуры его проведения, какие и в какой форме должны быть оформлены документы.
Мне нравится 0
Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания
4) выбор способа управления многоквартирным домом
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 45 ЖК РФ. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения
4) повестка дня данного собрания
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Статья 46 ЖК РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 47 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Статья 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Нижеприведённые комментарии статей 44-48 ЖК РФ размещены на информационном портале независимого юриста Романова Александра Александровича .
(Содержание информационного материала настоящего сайта посвящено большей частью проблемам нынешнего российского правосудия и тем, кто наделен государством вершить его. Сервер данного ресурса предназначен для самой широкой категории населения в целях использования гражданином доступных средств восстановления законности и справедливости по защите своих прав и свобод).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Комментируемая статья ЖК:
1) посвящена высшему органу управления многоквартирным домом (наряду с ним могут быть образованы и другие органы управления, например совет многоквартирного дома, правление дома и т.д.)
2) должна применяться с учетом норм ст. 161 ЖК (см. комментарий к ней), а также ст. 18 Закона N 189. Последняя устанавливает, что ОМСУ в соответствии с положениями ст. 161 ЖК проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК (т.е. до 1 марта 2006 г.) не выбран способ управления многоквартирным домом или принятые указанными собственниками решения о выборе способа управления многоквартирным домом не были реализованы.
2. В ч. 2 ст. 44 неисчерпывающим образом перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. Нормами ЖК к компетенции этого органа в ряде случаев отнесено решение и других вопросов (см. например, комментарий к ст. 164 ЖК). Общее собрание собственников многоквартирного дома, в частности, принимает решение (в соответствии с правилами ст. 46-48 ЖК, см. комментарий к ним):
1) о проведении реконструкции дома (в том числе путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий и т.д.), о строительстве хозяйственных построек и других зданий (например, складов для хранения инвентаря, бойлерных, котельных и т.п.), строений, сооружений (в том числе подземных гаражей), о ремонте общего имущества дома (например, лестничных площадок, мусоропровода и других объектов, указанных в ст. 36 ЖК, см. комментарий к ней)
2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе и о сооружении на нем автомобильных стоянок), а также о введении ограничений пользования им (например, запрещении размещать на этом участке автозаправочную станцию, строить на нем гаражи и т.д.)
3) о передаче в пользование (например, по договору аренды, в безвозмездное пользование) общего имущества этого дома
4) о выборе способа управления многоквартирным домом (например, непосредственное управление, управление с помощью управляющей организации и т.д.).
О судебной практике см. определение ВС от 12.04.06 N 5-ГО6-23.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Согласно правилам ч. 1-2 ст. 45 собственники помещений (а к их числу относятся не только граждане, но и юридические лица, муниципальные образования и иные лица, указанные в ст. 4, 19 ЖК, см. комментарий к ним) в многоквартирном доме:
1) обязаны (т.е. это не их право, в данном случае правила ст. 45 императивны) проводить годовое общее собрание собственников помещений в таком доме. При этом годовое общее собрание:
а) должно проводиться ежегодно. Было бы нарушением положений ст. 45 проведение такого собрания один раз в два года, раз в три года и т.д.
б) проводится в те сроки и в таком порядке, которые определяются самими собственниками помещений в многоквартирном доме (например, об этом может быть специально указано в решении общего собрания собственников, которое было проведено в предыдущем году). Необязательно, чтобы между общим собранием, например, 2005 г. и общим собранием 2006 г. прошло ровно 12 месяцев: в конкретном случае этот промежуток времени может быть и менее 12 месяцев, и превышать 12 месяцев
в) проводится после обязательного уведомления о дате начала собрания, о повестке его дня всех собственников помещений. Кроме того, последние должны быть уведомлены о всех принятых годовым общим собранием решениях. Порядок уведомления определяется самим общим собранием (о чем указывается в решении этого собрания. О сообщении о проведении общего собрания см. ниже)
2) вправе (хотя могут этим правом и не пользоваться) проводить (помимо годового) также внеочередные общие собрания. Собрание может быть созвано по инициативе даже одного собственника помещения в многоквартирном доме (либо группы таких собственников). См. об этом ниже.
2. Анализ норм ч. 3 ст. 45 показывает, что:
1) они применяются и к годовому, и к внеочередному общему собранию собственников помещения в многоквартирном доме
2) они устанавливают требования к кворуму общего собрания (т.е. когда оно правомочно принимать решения). Кворум налицо, если в общем собрании приняли участие (в том числе и путем заочного голосования, см. об этом комментарий к ст. 47 ЖК):
а) либо все собственники помещений в многоквартирном доме
б) либо хотя бы собственники таких помещений, которые обладают 50% голосов (плюс один голос) от общего числа голосов
в) либо представители указанных выше собственников (действующие, например, на основании доверенности, договора поручения и т.д.)
3) они предписывают проводить (при отсутствии кворума) повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В практике возникли вопросы:
а) в какой срок повторное общее собрание должно быть проведено? Закон оставляет решение данного вопроса на усмотрение самого общего собрания: собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно назначают срок проведения повторного общего собрания
б) сколько раз (при отсутствии кворума) может переноситься общее собрание собственников многоквартирного дома? Закон не ограничивает количество назначений проведения повторного общего собрания (при отсутствии кворума): должно быть назначено столько повторных общих собраний, сколько понадобится (пока наконец кворум не будет обеспечен).
1) собственник помещения в многоквартирном доме (по инициативе которого созывается общее собрание) обязан совершить действия, указанные в ч. 4 ст. 45:
а) и в случае, когда он выступает с инициативой о созыве годового общего собрания
б) и в случае, когда он выступает с инициативой о созыве внеочередного общего собрания
2) сообщение о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома:
а) должно быть сделано в письменной форме. Какого-либо утвержденного образца (бланка) такого сообщения нет: общее собрание вправе разработать и утвердить форму такого сообщения (впрочем, даже при наличии такой формы инициатор проведения общего собрания может ею пренебречь: достаточно соблюсти письменную форму сообщения)
б) должно быть сделано не позднее (раньше можно!) чем за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания путем:
- либо направления каждому собственнику помещения заказным письмом (при этом закон не обязывает отправлять такое письмо с уведомлением о вручении собственнику). В практике возник вопрос: допускается ли комбинированная форма направления сообщения (например, одним собственникам сообщение отправляется по почте, а другим - сообщение вручается под роспись)? Анализ ст. 45 не позволяет утвердительно ответить на этот вопрос: не случайно в законе подчеркнуто, что заказное письмо "должно быть направлено каждому собственнику. ".
Кроме того, не следует забывать, что иные формы направления сообщения допускаются лишь постольку, поскольку решением общего собрания не предусмотрен иной способ (вместо отправления сообщения заказным письмом) направления указанного сообщения
- либо вручения каждому собственнику помещений в многоквартирном доме под роспись. Форму ведомости с росписями вправе утвердить своим решением общее собрание
- либо размещения (например, вывешивания, расклейки и т.п.) сообщения в помещении данного дома (например, в подъездах, в местах, специально отведенных для расклейки объявлений по дому, и т.п.), определенного решением общего собрания. Указанное помещение должно быть доступным (т.е. собственник вправе туда зайти в удобное время) для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме
4) с учетом сказанного в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
а) сведения о лице (т.е. ФИО, номер занимаемой им квартиры или комнаты в квартире, телефон и т.д.), по инициативе которого созывается данное собрание. Если собственником помещения - инициатором созыва собрания является юридическое лицо, то нужно указать его фирменное наименование и место нахождения
б) форма проведения общего собрания. Оно может проводиться либо в форме заочного голосования (см. об этом комментарий к ст. 47 ЖК), либо в форме заседания собравшихся собственников помещений и очного участия их в голосовании (см. комментарий к ст. 48 ЖК)
в) дата, место и время (в часах и минутах) проведения собрания, а если оно проводится в форме заочного голосования, то указывается дата окончания приема решений собственников (в письменной форме) по вопросам, поставленным на голосование (следует учитывать, что эта дата оканчивается в 24.00: в связи с этим решения собственников могут быть поданы до 24.00 указанной даты. Письменные решения собственников, сделанные в организацию связи до 24.00 часов указанной даты, считаются сделанными в установленный срок, ст. 194 ГК), а также место и адрес, куда должны передаваться решения собственников
г) повестка дня данного собрания (она формируется с учетом правил ст. 44, 46 ЖК, см. комментарий к ним)
д) порядок ознакомления участников собрания, иных собственников помещений с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании (например, путем раздачи материалов, направления по почте, вывешивания на доме объявлений, отправления по Интернет-связи и т.д.), а также место или адрес (в том числе и данные о вэб-сайте, о телефоне и т.д.), где с ними можно ознакомиться.
О том, что ОМСУ обязаны создавать необходимые условия для нормального проведения общего собрания и принятия им решений, см. комментарий к ст. 165 ЖК.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. В соответствии с ч. 1-3 ст. 46 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
1) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме при рассмотрении следующих вопросов:
а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества многоквартирного дома
б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им
в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме
2) простым большинством (т.е. 50% + один голос) голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, по всем другим вопросам компетенции общего собрания
3) путем либо очного голосования участников собрания (см. комментарий к ст. 48 ЖК), либо заочного голосования последних (см. комментарий к ст. 47 ЖК).
В любом случае принятое решение:
а) оформляется протоколом. Порядок ведения протокола общего собрания и оформления в нем принятых решений устанавливает само общее собрание собственников помещений многоквартирного дома
4) только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня данного собрания. При этом повестка дня должна быть доведена до участников собрания в соответствии с правилами ч. 4-5 ст. 45 ЖК (см. комментарий к ней). После начала работы общего собрания указанную повестку дня изменять нельзя.
2. Согласно правилам ч. 4-6 ст. 46 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
1) должны содержать сведения о месте (или об адресе), где будут храниться протоколы общего собрания и тексты решений, принятых последним
2) обязательны к исполнению для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (даже если некоторые из собственников не участвовали в собрании или голосовании). Однако если решение принято с нарушением порядка, установленного нормами ЖК, то оно не является обязательным для собственников жилых помещений. В равной степени необязательны и решения, принятые по вопросам, не отнесенным нормами ЖК к компетенции общего собрания
3) могут быть обжалованы собственником помещения в многоквартирном доме в суд в случаях, когда:
а) по его мнению, решение принято с нарушением положений ЖК
б) данный собственник не принимал участия в работе общего собрания
в) хотя собственник и участвовал в собрании, но не голосовал против решения (или воздержался от голосования)
г) решение нарушает именно его права и законные интересы
4) могут быть обжалованы в судебном порядке только в течение 6 календарных месяцев, отсчитываемых со дня, следующего за днем, когда собственник помещения узнал (или должен был узнать, например, из врученного ему под роспись сообщения, в котором содержалось решение) о принятом решении. Впрочем, суд по основаниям и в порядке, установленным в нормах ГПК и АПК, может и восстановить пропущенный по уважительным причинам срок. При этом суд, рассмотрев заявление с учетом всех обстоятельств дела:
а) отменяет решение, если установит, что оно противоречит ЖК и нарушает права и законные интересы данного собственника жилого помещения
б) вправе оставить решение в силе, если голосование данного собственника не могло повлиять на результаты голосования (например, он один голосовал против принятия решения, в то время как остальные собственники голосовали за его принятие)
в) вправе оставить решение в силе, если допущенные нарушения (которые были судом установлены) не являются существенными (например, имеют чисто технический, процедурный характер), а само принятое решение не повлекло за собой причинения убытков собственнику помещения (который его обжаловал).
3. Особые правила установлены в ч. 7 ст. 46:
1) они подлежат применению, если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (в том числе гражданину или юридическому лицу)
2) они исходят из того, что вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания, решаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме
3) они устанавливают, что правила ст. 45, 47, 48 ЖК в этом случае не подлежат применению. Однако правило о необходимости проведения годового общего собрания действует и в этом случае.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (о том, по каким вопросам и каким большинством принимаются эти решения, см. комментарий к ст. 44-46 ЖК) могут быть приняты:
1) в ходе проведения очного заседания такого собрания, когда присутствуют собственники помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки, голосования и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В этом случае собственники непосредственно участвуют в обсуждении вопросов и в голосовании (см. об этом подробный комментарий к ст. 48 ЖК)
2) путем заочного голосования. В этом случае:
а) не проводится общее заседание собрания (т.е. собственники очно не присутствуют при принятии решения)
б) собственники направляют свои решения в письменной форме по адресу (или в заранее обусловленное место), который будет указан в решении общего собрания (например, предыдущего). Адрес (или место) доводится до всех собственников в письменном сообщении о проведении общего собрания (см. об этом сообщении комментарий к ч. 5-6 ст. 45 ЖК)
в) письменное решение собственника помещения:
- может быть подано в виде письма, телеграммы, записки и т.п. и обязательно соответствовать требованиям ч. 3 ст. 47 (см. ниже)
- может касаться только вопросов, включенных в повестку дня
- может быть подано и в том случае, когда данный конкретный собственник не смог (например, из-за срочной командировки) лично присутствовать на заседании общего собрания (которое проводится при непосредственном присутствии и голосовании собственников, т.е. в очной форме). В этом случае его решение оглашается и учитывается при определении итогов голосования.
2. Анализ правил ч. 2-3 ст. 47 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) в решении собственников помещений (если общее собрание проводится в форме заочного голосования) обязательно должны быть указаны:
а) сведения о лице, участвующем в голосовании (т.е. его фамилия, имя, отчество, номер квартиры, иного помещения, занимаемого им в данном доме, фирменное наименование и местонахождение коммерческой организации, если она тоже является собственником помещения в этом доме, и т.д.).
При этом собственник помещения считается принявшим участие в голосовании, если от него поступило решение (по вопросу, включенному в повестку дня) до даты окончания приема таких решений (эта дата указывается в сообщении о проведении общего собрания)
б) сведения (например, серия, номер, дата выдачи, наименование и т.д.) о документе, подтверждающем право собственности данного лица, участвующего в голосовании (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи недвижимости и т.д.)
в) решение по каждому из вопросов, включенных в повестку дня. При этом собственник должен выразить свою волю:
- по всем без исключения вопросам повестки дня
- отдельно в отношении каждого из этих вопросов
- путем использования формулировок "за", "против", "воздержался"
2) если решение не отвечает требованиям, указанным в ч. 3 ст. 47, то считается, что оно не принято и собственник помещения не выразил свою волю (т.е. не участвовал в законном голосовании). В практике возник вопрос: считается ли действительным решение, если собственник проголосовал "за" по 3 из 5 вопросов повестки дня, а по 2 вопросам он не указал ни "за", ни "против", ни "воздержался"? Нет, такое решение не считается действительным и не следует полагать, что по двум вопросам из пяти собственник воздержался
3) проведение общего собрания в форме заочного голосования допускается в случаях, когда собственники помещений избрали такой способ управления своим домом, как "непосредственное управление многоквартирным домом" (см. комментарий к ст. 161. 164 ЖК).
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Применяя правила ч. 1-2 ст. 48, нужно иметь в виду следующие обстоятельства:
1) комментируемая статья посвящена второй форме голосования (наряду с проведением общего собрания в форме заочного голосования, см. об этом комментарий к ст. 47 ЖК), а именно проведению очного голосования собственников помещений, которые непосредственно присутствуют в заседании, участвуют в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания
2) правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают:
а) лишь собственники помещений в данном многоквартирном доме. При этом они вправе участвовать в работе собрания или лично, или через своего представителя (например, если собственником является юридическое лицо, то оно действует через своего представителя)
б) представители собственников помещений, которые наделены соответствующими полномочиями. При этом полномочия представителя собственника помещения могут быть основаны:
- либо на указаниях федерального закона (например, в случаях, когда собственником помещения является непосредственно РФ или федеральное государственное унитарное предприятие)
- либо на указаниях актов уполномоченных госорганов РФ или субъектов РФ
- либо на указаниях ОМСУ (например, если речь идет о квартире в многоквартирном доме, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию)
- либо на доверенности, составленной в письменной форме
3) указанная выше доверенность на голосование должна:
а) содержать сведения о представляемом собственнике (например, если последний - гражданин, то его ФИО, номер квартиры (комнаты), принадлежащей ему, сведения о месте жительства, данные о паспорте и т.д. если собственником является юридическое лицо, то данные о его местонахождении, о его наименовании (а применительно к коммерческим организациям - о фирменном наименовании), иные данные. При этом сведения, перечисленные в ч. 2 ст. 48, в доверенности должны быть указаны (отсутствие хотя бы одного из них обесценивает доверенность), однако это не препятствует тому, чтобы в доверенность были включены другие сведения
б) быть оформлена в соответствии с требованием ст. 185. В частности:
- доверенность, выдаваемая собственником-гражданином, может быть удостоверена организацией по месту его работы или учебы, а также жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства
- доверенность от имени юридического лица (являющегося собственником помещения в данном доме) выдается за подписью руководителя юридического лица (либо иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами) с приложением печати этой организации
- доверенность любого собственника может быть удостоверена нотариусом.
2. В правилах ч. 3-6 ст. 48 установлена процедура проведения голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Предусмотрено, в частности, что:
1) такое голосование может быть осуществлено либо путем поднятия рук, нажатия кнопок, пультов, иных приспособлений для голосования, либо путем подачи оформленных в письменной форме решений собственников. Однако если голосование проводится в заочной форме, то необходимо подавать только оформленные в письменной форме решения собственников помещений (см. комментарий к ст. 47 ЖК)
2) количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме (о том, как эта доля определяется, см. подробный комментарий к ст. 37. 42 ЖК). Таким образом, собственник помещений, размер указанной доли которого больше, чем у другого собственника, обладает и большим количеством голосов на общем собрании
3) голосование может проводиться по вопросам, включенным в повестку дня собраний и поставленным на голосование
4) если голосование осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений, то:
а) засчитываются голоса лишь по тем вопросам, по которым участник голосования оставил лишь один из возможных вариантов голосования (например, "за")
б) не засчитываются голоса, если решение собственника было оформлено с нарушением указанного требования. Такие голоса считаются недействительными
5) если в решении собственника содержится волеизъявление сразу по нескольким вопросам повестки дня, то нарушение указанных требований в отношении одного (или даже двух, трех) вопроса не влечет за собой признания решения недействительным в целом (оно сохраняет силу).
Приходи!
Мы продолжаем публикацию материалов о том, какие шаги необходимо совершить, чтобы создать Совет дома в полном соответствии с существующим законодательством. В предыдущей публикации мы рассмотрели вопросы полномочий совета дома и его председателя. В этой статье мы поговорим о подготовительных мероприятиях по организации общего собрания собственников, поскольку решение о создании совета многоквартирного дома принимается на общем собрании, и об организации очного собрания.
Подготовительный этап
Общее собрание собственников имеет кворум, если в нем приняли участие сами собственники помещений или их представители согласно доверенностям, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений, которое может проводиться уже в заочной форме (ч.1 ст.44 ЖК РФ).
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть один или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ), то есть первое, что надо сделать - это создать инициативную группу из числа наиболее активных жителей, имеющих собственность в данном доме.
Действия, которые должна выполнить инициативная группа, для успешного проведения общего собрания:
1. Разработать необходимую для проведения общего собрания документацию.
2. Сформировать повестку дня:
А) О выборе председателя, секретаря общего собрания и счетной комиссии.
Б) О выборе Совета многоквартирного дома.
В) О выборе председателя Совета многоквартирного дома.
Г) О сроке действия Совета многоквартирного дома.
Д) Об уведомлении собственников помещений о принятых ими решениях.
Е) О месте хранения протокола общего собрания.
3. Подобрать место, в котором предполагается проведение общего собрания.
4. Разместить информацию о дате и месте проведения общего собрания.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.
Кроме всего вышеперечисленного, инициативная группа должна выявить всех собственников в данном многоквартирном доме провести предварительный опрос мнений жителей относительно управления многоквартирным домом, а также разъяснение действующего законодательства определить долю каждого собственника (она определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной) (п. 1 ст. 37 ЖК РФ)) определить кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).
Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности, установлен ст. 36 ЖК РФ.
После всех этих мероприятий можно переходить к проведению общего собрания.
Общее собрание собственников проводится в очной форме. В случае если такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ст. 47 Жилищного Кодекса РФ).
Проведение общего собрания собственников в очной форме
Собрание собственников помещений в очной форме - это совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 Жилищного Кодекса РФ).
1. Уведомления о проведении общего собрания
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.
В сообщении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание.
Инициаторы созыва общего собрания должны указать свои фамилии, имена, отчества. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. В сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о его собственности в доме
б) форма проведения данного собрания - общее собрание
в) дата, место, время проведения данного собрания
г) повестка дня собрания.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, ст. 146 ЖК РФ)
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон или сайт.
Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).
Особое внимание законодатель уделяет порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку, либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.
Для созыва самого первого общего собрания собственников целесообразно направить извещение каждому собственнику заказным письмом описью вложения.